Real Options Take Stock And Looking Ahead

Ilias Konstantopoulos - CFO Sam Damiani - TD Securities Pammi Bir - Scotia Hauptstadt Alex Avery - CIBC World Markets Willkommen bei der Telefonkonferenz für Granite REIT. Sprechen mit Ihnen auf dem Anruf an diesem Morgen ist, Mike Forsayeth, Chief Executive Officer und Ilias Konstantopoulos, Chief Financial Officer. Bevor wir mit dem heutigen Tag anfangen, möchte ich Sie daran erinnern, dass Aussagen und Informationen, die in der heutigen Diskussion gemacht wurden, zukunftsgerichtete Aussagen und zukunftsgerichtete Aussagen darstellen können und dass die tatsächlichen Ergebnisse wesentlich von jeder Schlussfolgerung, Prognose oder Projektion abweichen können. Diese Aussagen und Informationen beruhen auf bestimmten materiellen Tatsachen oder Annahmen, reflektieren die gegenwärtigen Erwartungen des Managements und unterliegen bekannten und unbekannten Risiken und Unwägbarkeiten. Diese Risiken und Unwägbarkeiten werden in Granit-Material diskutiert, das bei den kanadischen Wertpapierverwaltern und der US Securities and Exchange Commission von Zeit zu Zeit eingereicht wurde, einschließlich des Risikofaktors Abschnitt des jährlichen Informationsformulars für 2016, das am 1. März 2017 eingereicht wurde. Die Leser werden nicht gewarnt Unangemessene Vertrauenswürdigkeit auf diese zukunftsgerichteten Aussagen und zukunftsweisende Informationen zu stellen. Granite verpflichtet sich nicht, diese zukunftsgerichteten Aussagen und zukunftsgerichteten Aussagen zu aktualisieren oder zu überarbeiten, sei es aufgrund neuer Informationen, zukünftiger Ereignisse oder auf andere Weise, soweit dies gesetzlich vorgeschrieben ist. Darüber hinaus können die Bemerkungen heute morgen finanzielle Bedingungen und Maßnahmen enthalten, die nach den International Financial Reporting Standards keine einheitliche Bedeutung haben. Bitte beachten Sie die geprüften kombinierten Finanzergebnisse und die Management-Diskussionen und Analysen für das Jahresende 31. Dezember 2016 für Granite Real Estate Investment Trust und Granite REIT Inc und andere Materialien, die bei den kanadischen Wertpapierverwaltern und der US Securities and Exchange Commission von Zeit an eingereicht wurden Zeit für weitere relevante Informationen. Als Erinnerung wird dieser Aufruf heute aufgezeichnet. Ich werde jetzt den Anruf an Mike Forsayeth wenden. Bitte gehen Sie vor, Sir. Groß. Vielen Dank. Herzlich willkommen. Bei uns ist heute John De Aragon, unser Chief Operating Officer Lorne Kumer, unser EVP und Co-Head von Global Real Estate, unser EVP Real Estate Europe, Stefan Wierzbinski und natürlich Ilias Konstantopoulos, unser Chief Financial Officer, der sein wird Sie durch einige der Details unserer finanziellen Ergebnisse in ein paar Momente. Youll beachten Sie die Abwesenheit von Jen Tindale, der unser General Counsel war. Jen hat eine andere Position aus persönlichen Gründen akzeptiert, vor allem eine Arbeit, die 20 Minuten von ihrem Haus statt fast zwei Stunden war und wir wünschen ihr alles Gute. Unsere Suche nach einem neuen General Counsel ist gut im Gange. Operativ war unser viertes Quartal im Einklang mit unseren Erwartungen, obwohl Sie darauf hinweisen, dass die gemeldeten Ergebnisse die Auswirkungen der mit der Schuldverschreibung im Dezember 2016 verbundenen Kosten widerspiegeln, eine höhere aktienbasierte Vergütung aufgrund unserer Wertschöpfung und einer zusätzlichen Bilanzierung Lineare Anpassung aufgrund bestimmter Leasingverhältnisse, die im Magna-Mietvertrag im Oktober angekündigt wurden. Der zugrunde liegende Cashflow aus unserem Immobiliengeschäft war gut auf Kurs und es gab keine Überraschungen. Unser viertes Quartal hat für Granit ein sehr gutes Jahr geschlossen. Mit der Erreichung der strategischen Prioritäten der Granite 2016 traten wir 2017 mit einer langfristigen Stabilität und einer verbesserten Sichtbarkeit unserer Umsatzströme ein Gesamtportfolio mit einer gewichteten durchschnittlichen Leasinglaufzeit von sieben Jahren ein, 10,7 für die Zweckgesellschaften einen günstigen Schuldenreifeplan mit einem gewichteten Durchschnitt Zinssatz von 2,53 ein fünfter aufeinanderfolgender jährlicher Anstieg in unserer Verteilung eine Bilanz, die durch die gesicherten Schulden unbelastet ist, eine niedrigere Kapital - und Fremdkapitalkapazität von über 1 Milliarde US-Dollar unter Verwendung unserer gezielten Leverage Ratio im 40-Bereich. Wir freuen uns auf die Wertschöpfungsmöglichkeiten, da wir auf unserer soliden Basis aufbauen, indem wir nicht nur in unsere Vermögensgrundlage investieren, indem wir unsere Bilanz nutzen, sondern auch unser bestehendes Immobilienportfolio aktiv verwalten. Wie ich bereits im Jahr 2017 und darüber hinaus gesagt habe, werden wir Immobilien und Portfolio und potenziell Firmenakquisitionen verfolgen, wobei wir uns darauf konzentrieren, regionale Disparitäten und Marktstörungen über unsere internationale Präsenz zu nutzen. Wir werden Entwicklungsmöglichkeiten aus dem bestehenden Portfolio von Granit und aus erworbenen Immobilienvermögen verfolgen. Schauen Sie sich Joint Ventures und ähnliche Arrangements mit unseren lokalen Geschäftspartnern an. Nun fortsetzen die gezielte Verkauf von bestimmten Nicht-Core-Eigenschaften, vor allem von Magna vermietet. Wir freuen uns auf weitere Investitionen mit unseren Mietern inklusive Magna zur Unterstützung ihres Wachstums. Mit diesem Rahmen als Kulisse, Ill skizzieren einige unserer wichtigsten Prioritäten für 2017 und geben Ihnen etwas Farbe auf dem Markt und wie das beeinflusst, wo wir waren und wo wir werden unsere Zeit verbringen werden. Die beiden unmittelbaren Prioritäten innerhalb unseres bestehenden Portfolios sind eines der drei offenen Stellen im Jahr 2017, eine 307.000 Quadratmeter große Anlage in Novi, Michigan, eine 300.000 Quadratmeter große Anlage in Altbach, Deutschland, die beide nach Q1 und neun Hektar Land auslaufen In der GTA, die derzeit unter der Option für Magna ist. Jährlich haben diese zusammen etwa 9 Millionen Euro Umsatz erzielt. In Bezug auf Novi haben wir einen lokalen Partner engagiert und sahen ein gutes Interesse an der Website in Form von RFPs, auf die wir reagiert haben, während wir das Gebäude neu positionieren. In Altbach arbeiteten wir mit Magna zusammen und bewerteten eine Reihe von zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten. Für die neun Hektar in der GTA, waren in den Prozess der Vorbereitung auf die Website für den Mietvertrag zu vermarkten, vielleicht ein Build-to-Anzug oder zum Verkauf. Unsere zweite Priorität in Bezug auf unser bestehendes Portfolio ist der Leasingablauf, wobei nur noch zwei Leasingverhältnisse für 2017 verlängert werden, was nur 123.000 Quadratmeter beträgt. Wir haben 29 Pachtverträge für die Erneuerung im Jahr 2018. Dies entspricht etwa 4,2 Millionen Quadratmeter und fast 25 Millionen Dollar Umsatz. Die meisten von ihnen beziehen sich auf die Vorgänge, die seit fünf Jahren erneuert wurden, und erwarteten diesmal wieder eine starke Retentionsrate. Aus einer Akquisitionsperspektive haben wir uns aktiv bewährt und haben über 2 Milliarden Euro potenzielle Chancen überprüft, von denen die überwiegende Mehrheit aus Europa stammt und wo man vor allem in Mitteleuropa, wo es eine Anzahl von Fonds gibt, weitere Portfolios zum Verkauf ankommt Beginnen, ihre Investitionen zu monetarisieren. Wir sehen dies als eine positive Entwicklung für Granit. In Kanada ist die Preisgestaltung für uns zu schaumig und stellte fest, dass der zugrundeliegende Wert unserer Länder, vor allem in der GTA, uns dazu veranlasst, die Sanierung zu betrachten und einige unserer Eigenschaften auf eine alternative, höchste und beste Nutzung zu stellen. Während in den USA einige wertschöpfende Chancen durch unsere lokalen Partner sahen, die für uns attraktiv sein könnten. Wir sind immer noch wie die Entwicklung. Auf dieser Front haben wir neben den bereits erwähnten Neupositionierungsbeispielen die Entwicklungsmöglichkeiten für unsere 30 Hektar in Indianapolis erforscht, Polen setzt sich durch den Mietvertrag fort und beurteilt auch weiterhin die Entwicklungsmöglichkeiten im Zusammenhang mit den 20 Hektar Von Land neben unseren Milton Eigenschaften. Schließlich diskutierte Magna Granite weiterhin über weitere Investitionsmöglichkeiten in unserem Portfolio, um Magnas eigenes Wachstum zu bewältigen. Insgesamt ist, wie Granit positioniert ist, sicherlich meine Begeisterung für Granit-Perspektiven in Wachstum und Wertschöpfung niemals stärker gewesen. Die Ausführung ist weiterhin der Schlüssel zum Freischalten des Wertes, aber auch die Geduld. Investitionen in Immobilien sind ein langfristiger Vorschlag und am besten für diejenigen Investoren mit einem ähnlichen langfristigen Horizont geeignet. Als Management-Team konzentrierten sich nur auf die langfristige Wertschöpfung. Damit werde ich es Ilias übergeben, um einige der finanziellen Highlights des Quartals zu überholen. Danke, Mike. Guten Morgen an alle. Ich werde Sie kurz durch die finanziellen Highlights für das vierte Quartal und das Jahr endete 2016. Granit generiert FFO im Laufe des Quartals von CAD26,2 Millionen oder CAD0.56 pro Einheit versus CAD39.500.000 oder CAD0.84 pro Einheit in der vorherigen, Jahreszeitraum Der Rückgang des FFO entfiel im Wesentlichen auf CAD11,9 Mio. oder etwa EUR 0,25 pro Einheit in Rücknahmekosten im Zusammenhang mit der Ausgabe von CAD400 Mio. Schuldverschreibungen im Dezember sowie einem leichten Rückgang der Mieterträge von rund CAD 6 Mio. und Eine Erhöhung der laufenden Steuern in Höhe von 0,7 Mio. CAD. Die Schuldverschreibungen in Höhe von 400 Millionen US-Dollar haben eine Dauer von sieben Jahren und reifen im November 2023. Sie wurden in Europay-Zinsen mit einem Zinssatz von 2,43 vertauscht, um zum Teil unsere auf Euro lautenden Cashflows aus unseren europäischen Immobilien abzusichern. Die Erlöse aus den Schuldverschreibungen, zusammen mit den verfügbaren Bargeld, wurden verwendet, um, eins, frühzeitig alle unsere CAD200 Millionen im Wert von 2018 Schuldverschreibungen zwei zu erwerben, kaufen die Minderheitsbeteiligung an fünf Eigenschaften für eine Gesamtbetrachtung von CAD21 Million, einschließlich einer Kontingentbetrachtungskomponente Und refinanzieren CAD105 Millionen von verwandten gesicherten Schulden und drei, um CAD72 Millionen in Gebäude Erweiterungen, die wir von Magna im Januar 2017 erworben zu finanzieren. Als Ergebnis der Schuldverschreibung Refinanzierung erwartet Granite jährliche Zinsersparnisse, wie Mike erwähnt, von etwa CAD2.8 Million oder ungefähr $0.06 pro Maßeinheit, die vorwärts geht. Unsere gewichteten durchschnittlichen Schuldenkosten betragen 2,53. Unsere gesamte Leverage steht bei 25 und unsere Liquidität in Form von Zahlungsmitteln und Zahlungsmitteläquivalenten sowie eine verfügbare unbesicherte Kreditfazilität ist verfügbar und wurde um ein Jahr verlängert und reift im Februar 2019. Weitere Highlights für das Jahr 2016 sind FFO Von CAD149.7 Mio. oder CAD3.18 pro Einheit gegenüber CAD3.36 eine Einheit im Jahr 2015. Der Rückgang des FFO im Vergleich zum Vorjahr ist vor allem auf die zuvor ermittelten Rückzahlungskosten in Höhe von 11,9 Millionen US-Dollar zurückzuführen. Die anderen Schlüsselkomponenten, die sich auf die FFO-Änderung auswirken, sind die folgenden. Die Umsatzerlöse im Jahresvergleich erhöhten sich um 7,1 Mio. € bzw. 50,00 € pro Einheit und bestanden aus den folgenden drei Komponenten, wobei die FX-Kursbewegungen in Höhe von 5,2 Mio. CAD infolge des kanadischen Dollars im Vergleich zum Euro liegen Und der US-Dollar im Durchschnitt während des Jahres Nummer zwei, vertragliche Miete Anpassungen, abgeschlossene Projekte in Betrieb, Leasing Erneuerungen und bestimmte andere kleinere Artikel beigetragen in insgesamt CAD5,2 Millionen und drittens und zuletzt durch Immobilienverkäufe, die Umsatz um etwa reduzierten 3,2 Millionen US-Dollar. Auf der Kostenseite erhöhten sich die Betriebskosten um ca. 0,5 Mio. €. GampA sank leicht um CAD0,3 Millionen. Die Zinsaufwendungen lagen um rund 0,9 Mio. €. Schließlich erhöhten sich die laufenden Steuern um rund 3 Millionen US-Dollar, vor allem aufgrund unserer ausländischen Gerichtsbarkeiten und insbesondere Österreichs. Zusammengenommen betrug der Nettozuwachs der laufenden Kosten CAD4,1 Millionen oder ca. CAD9,09 pro Einheit. Auf der Bilanzseite lag der IFRS-Wert unseres Investment-Property-Portfolios zum 31. Dezember 2016 bei CAD 2,65 Mrd., was eine Gesamtkapitalisierung von 8 bedeutet. Sie werden diese zusätzliche Offenlegung auf Seite 12 unserer MDampA beachten. Im Laufe des Jahres verzeichnete Granite insgesamt Fair Value-Gewinne für die Anlageimmobilien von rund 176 Millionen US-Dollar, was vor allem auf die positiven Veränderungen im Zusammenhang mit den Erneuerungen und Verlängerungen im Zusammenhang mit den 15 Magna-Immobilien zurückzuführen ist, wie bereits am 3. Oktober 2016 angekündigt Aufrechterhaltung der Investitionsausgaben in Höhe von CAD2,1 Mio. und verbrachte 17,2 Mio. USD in Entwicklungs - oder Expansionspapiere. Schließlich haben wir sieben Nicht-Core-Immobilien für Bruttoerlöse von CAD42 Millionen im Jahr verkauft. Zum Jahresende betrug der Buchwert unserer Gesamtverschuldung rund 557 Millionen US-Dollar, was einer Gesamt-Hebelwirkung von 25 entspricht. Unser Eigenkapital belief sich auf 1,1 Milliarden US-Dollar, was nach Abzug von 322 Millionen US-Dollar in netto latenten Steuern liegt. Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit belief sich auf rund 60 Millionen US-Dollar und war im Vergleich zum Vorjahr weitgehend unverändert. Sie werden in unserer Kapitalflussrechnung feststellen, dass wir zusätzliche Offenlegungen zur Verfügung stellen, um Leasing-Provisionen hervorzuheben, die in der Größenordnung von CAD2,5 Millionen und Mieterzulagen gezahlt wurden, die im Jahr 2016 in der Größenordnung von 1,1 Millionen US-Dollar gezahlt wurden, die mit CAD1 vergleichbar sind. 6 Millionen bzw. CAD0,6 Millionen im Jahr 2015. Schließlich betrugen die Ausschüttungen CAD2.40 pro Einheit und CAD2.30 pro Einheit in 2016 bzw. 2015 mit entsprechenden Auszahlungsquoten auf vergleichbare FFO von 71 und 68, beziehungsweise. Jährliche Ausschüttungen für 2017 sind CAD2.60 pro Einheit basierend auf dem aktuellen monatlichen Verteilungsbetrag von CAD0.217 pro Einheit. Schließlich machten wir keine Einkäufe unter unserem normalen Kursaussteller im Laufe des Jahres, da es erstmals im April 2016 umgesetzt wurde. An diesem Punkt werde ich den Anruf zurück zu Mike machen. Danke, Ilias. Granit-Erfolg im Jahr 2016 wurde von seinen Menschen, ein starkes Management-Team, ein unterstützender Vorstand und hervorragende Mitarbeiter angetrieben. Abschließend möchte ich mich bei allen für ihre fortgesetzte Hingabe an Granit bedanken. Mit diesem, werde ich es wieder an den Betreiber zu sehen, ob jemand irgendwelche Fragen hat. Bedienungsanleitung. Wir haben eine Frage aus der Linie von Sam Damiani mit TD Securities. Bitte fahre fort. Gerade auf Ihre Anmerkungen zur Erwerbsfront, Mike, haben Sie über Chancen in Mitteleuropa gesprochen, können Sie uns einfach einen Sinn geben, welche Art von Immobilien verfügbar sind und welche Art von Märkten und was die Cap-Preise sind auf dem Markt dort sind Was sah man, sein - wenn ich Mitteleuropa sage, ist Polen ein starkes Thema, wenn man darüber spricht und auch Deutschland, ein bisschen in den Niederlanden. Und was sahen, ist Polen, theres viel auf dem Markt, einige der Hedgefonds schauen, um ihre Investitionen zu monetarisieren. Es ist nur eine Beobachtung zu diesem Zeitpunkt. Cap-Raten jetzt sind - jetzt sind die Erwartungen ein wenig hoch von wo wir möchten, aber wir werden sehen, wie das entwickelt. Mike, was ist der Unterschied in der Cap-Raten in diesem Markt im Vergleich zu, sagen wir, Westeuropa oder Kanada würde ich sagen, 7, 7,5 in diesem Markt - in diesem polnischen Markt und sicherlich in Kanada, wissen Sie, seine sub 5. Was In Alberta Bist du gesucht - gibt es irgendwelche Lust auf eurem Teil, sich in diesem Markt potenziell zu engagieren, da sich dieser Markt insgesamt erholt. Wir werden sehen, wie die Preisgestaltung - die industrielle Seite hat sich in Alberta in diesem Stadium, Aber wir werden sehen, wie sich das entwickelt. Kanada ist unser Heimatmarkt, wir würden gerne hier investieren. Warte mal noch ein bisschen länger. Okay. Vielleicht nur um fertig zu werden und dann kippe es zurück, ist gerade auf der geraden Miete im Q4, wenn du einen Geschmack darüber geben könntest, was das wie in Q1 aussehen wird. Was für eine besondere Art von fahrt diese relativ große Zahl in Q4 Ja, die große Zahl im vierten Quartal, weitgehend, wie ich in meinen Eröffnungsreden erwähnt habe, war, wie wir die Transaktion mit Magna im Oktober 3 gemacht haben, wirklich in erster Linie ein Stück davon, das mit dem Hauptsitz in Verbindung steht. Also die Freigabe davon und die Erweiterung davon, wie wir schon früher gesagt haben, war diese Miete fast halbiert. Dann, das gerade in der Buchhaltungswelt, fängst du das von dem Tag an, den du tatsächlich machst - du kennst die Erneuerung. So ist das, was wirklich fuhr es, sowie ein paar andere kleine. Also wirst du diese Art von durch diese Erneuerung durchgehen. Also, Q1, ich vermute, wird ähnlich wie Q4, wie es sich auf diese geradlinige Anpassung geht nach vorne. Dann so erinnern Sie mich einfach, die Magna Hauptsitz auf Bargeldmiete Basis - diese Miete war weiter durch, ich denke, war es das Ende von 2017 Das ist richtig. Ja, Bargeldbasis, du bist auf, Sam. Der Bargeld wird weiter - ohne Entschuldigung, das Bargeld wird sich am 1. Januar 2017 ändern. Okay, also das sollte eine viel andere lineare Mietzahl in Q1 fahren dann nein nein, es beginnt - du machst es gleich von Oktober - - eigentlich mussten wir es ab dem 1. Oktober machen und sagen, dass die Bargeld für die nächsten 6 Jahre, 6,25 Jahre kommen und das um 6,25 Jahre teilen. Richtig, aber wenn die Bargeldmiete von Q4 auf Q1 fällt und ich gehe davon ab, dass es fallen gelassen wird. Nein, die Gerade wird nicht fallen, das Geld wird fallen. Genau. Sorry, aber die Anpassung wird schmal, weil das Delta wird viel anders sein. Ja. Fair Point, ja. Bedienungsanleitung. Unsere nächste Frage kommt aus der Linie von Pammi Bir, Scotia Capital. Bitte fahre fort. Mike, nur zurück zu den Kommentaren rund um die europäische Akquisition Umfeld, können Sie auf die Qualität der Vermögenswerte kommentieren, die Sie sehen Dann zweitens, fühlen Sie sich heute mehr zuversichtlich, als, sagen wir vor ein paar Monaten auf die Möglichkeit, auf Ihre Der erste Punkt, ich würde sagen, Mischung Qualität auf der Asset-Seite. Siehten einige der Portfolios, sahen einige gute Sachen darin mit einigen nicht so guten Sachen darin. Aber sahen einige anständige Qualität in den Portfolios, aber einige von ihm erhielten ihm einige Haare, nicht irgendetwas, das man sonst nicht tun könnte, aber es ist alles über Preis. Und in Bezug auf Ihre zweite Frage, ja, mit mehr Volumen und mehr Aktivität, ja, ich fühle mich besser über die Fähigkeit zu handeln, dann waren wir wahrscheinlich vor 6 Monaten, ja. Und gerade so, haben Sie irgendwelche Erwartungen, wie viel von dem Bargeld, auf dem Sie sitzen, im Laufe des Jahres eingesetzt werden könnte. Es ist wirklich schwer zu sagen, Pammi. Wir sahen eine an, die bedeutsam war und konnte viel Bargeld aufnehmen und eine Menge Kapazität aufnehmen, also wird es situativ sein, aber sie sahen einige Portfolios der Größe. Sorry, ich kann nicht kommentieren Begriffe sagen genau wann. Okay, vielleicht nur Schaltgetriebe. Gerade zurück zu Ihren Anmerkungen um das Indiana-Vermögen oder die Entwicklungsgelegenheit dort, ist die Seite, die gerade vermarktet wird. Mieter haben alle mögliche Interessen ausgedrückt. Es ist in der Planungsphase gerade jetzt. Also, nichts - Id nur sagen, waren nur an der Planung arbeiten, wir haben keine Mieter, die identifiziert wurden oder irgendetwas anderes, aber es ist in einem sehr guten Markt und einem guten Park. Okay, also klingt es so, dass es noch ziemlich früh ist, dass es früh ist, ja. Recht. Okay, dann vielleicht nur endlich, wollte einfach nur klären, aber in Bezug auf die Magna-Leerstände - oder die bevorstehenden Stellenangebote im Q2 für die deutsche und die USA diese beiden Eigenschaften und dann kombiniert, dass mit, glaube ich, etwa CAD6 Millionen von Miete Ermäßigungen, die ausgehandelt wurden, ein Teil der Leasing-Erweiterungen, ist all das voll - sind die vollen jährlichen Beträge in Ihren jährlichen Leasing-Zahlungen reflektiert Ja, die ALP - gehen Sie vor, Ilias. Es tut mir leid, ich würde Pammi sagen, dass in der ALP gibt es die 3 Monate, die tatsächlich in LY17 empfangen werden. Die jährliche Laufgeschwindigkeit derjenigen Eigenschaften, auf die Mike verwies, betrug CAD9 Millionen, von denen einige in der ALP sind, weil wir in ALP die Monate nehmen, in denen wir Miete erhalten werden. Aber für die Zwecke der jährlichen Laufrate, die Summe der Leerstände wäre CAD9 Millionen. Ich habs. Dann vielleicht nur endlich, nur all die Diskussion um US-Handelspolitik und mögliche Implikationen dort gegeben, können Sie nur kommentieren Sie jede Implikation, die Sie mit Respekt oder mögliche Implikationen sehen, denke ich, in Bezug auf Ihr Portfolio Gibt es irgendwelche Bereiche der Besorgnis mit Respekt Zu irgendwelchen der US-Vermögenswerte oder sogar der kanadischen Vermögensgegenstand, der die Magna-Exposition gegeben hat, hängt an diesem Gedanken an, Ilias hatte einen Follow-on-Kommentar zu deinem - auf der Einnahmenseite. Ja, ich wollte nur noch ein bisschen mehr Kontext um diese Leerstände machen. Der Offset natürlich, Pammi, zu sagen, was zuvor gesagt wurde, ist die Erweiterung, die wir gekauft haben, würde auch dazu beitragen und natürlich würden diese etwa 4,4 Millionen oder etwa CAD5,9 Millionen pro Jahr beitragen. Die ganze Transaktion insgesamt, Cash-weise war ziemlich viel neutral auf einer laufenden Basis, Pammi. Also wollte ich nur diesen Punkt machen. Ihre Frage, wie es sich bezieht - ich glaube, Sie beziehen sich auf NAFTA und die mögliche Neuverhandlung von diesem Ja. Aus unserer Perspektive, ein paar Sachen, einer, der an unseren größten Mieter in Magna denkt - du hast Magna gehört, sie haben ihre Ergebnisse veröffentlicht, sie haben mit der Tatsache gesprochen, dass ja es könnte potenzielle negative Auswirkungen auf sie in der globalen OEM-Welt geben . Aber der entscheidende Punkt ist auch, es ist wirklich früh, niemand weiß es in diesem Stadium. Wie du besonders an uns denkst, waren sie nicht aus Mexiko. Auf der kanadischen Seite haben wir unsere dreifachen Eigenschaften dort bis 2032 neu verhandelt. Außerdem sahen wir tatsächlich Erweiterungen und Investitionen in unsere kanadischen Immobilien aus der Perspektive von Magna. Der letzte Punkt, auf der U. S.-Seite, in dem Ausmaß, dass es mehr U. S.-Betonung, dass tatsächlich positioniert unsere U. S. Eigenschaften ziemlich gut. Und wir haben noch eine Frage aus der Linie von Sam Damiani, TD Securities. Bitte fahre fort. Gerade auf den 2018 Abläufen können Sie uns etwas Farbe in Bezug auf die Anzahl der Eigenschaften, einige der größten Eigenschaften in dieser Gruppe von Vermögenswerten Einige der größten, vielleicht habe ich nur noch nicht erkennbar - die Typen zu klein hier, dass Ich kann lesen, Sam, warum komm ich nicht zu dir zurück. Ich komme danach wieder nach. Theres eine gemischte Tasche, theres 29 Leases über diese Gruppe. Theres einige kommen aus unserem - in Europa, den Niederlanden und in Deutschland, die durchkommen, aber der Großteil davon wirklich im Zusammenhang mit einer Menge von kleineren Eigenschaften aus dem Magna-Portfolio, dass wir im Jahr 2013, die umgedreht und veröffentlicht wurde Seit 5 Jahren, wie ich in meinen Eröffnungsreden erwähnt habe. Es gibt nichts wirklich von großer Größe in jenen 2018s, die es ein bisschen oder das andere übersteigen würde. Es ist wahrscheinlich zu früh, um darüber zu sprechen, was die Miete auf der Erneuerung sein wird. Aber wie ich schon in 2013 nachdenke, gab es ein bisschen zurückgesetzt, ich gehe eine Nummer aus, von der Ordnung von 10 bis 15 auf die Miete zu werfen. Das ist wohl nicht genau. Aber würden Sie sagen, dass der Markt Mieten für diese Gebäude wurden stabil haben Sie erhöht oder verringert Sie wollen nicht, um Ihre Hand hier offensichtlich Trinkgeld, aber gibt es jede Farbe, die Sie in Bezug auf die Anleitung bieten könnte - ich denke an die - Ihr Die Beobachtung ist richtig, und das war auf den Magna-Liegenschaften. Wurden nicht erwartet, dass diesmal wieder dieses Mal um, durch jede Strecke zu sehen. So weve got - theres über 14 in dort der - das stellen über CAD7.5 Million ALP in jenen 2018s dar. Wurden nicht erwartet, irgendwelche Ermäßigungen dort zu sehen, möglicherweise einige uptick aber sicherlich nicht auf irgendwelche Reduzierungen. Auf der anderen Seite, da es sich auf den Rest des Portfolios bezieht, kann es auf der Erneuerungsseite einige Chancen geben. Gibt es irgendwelche Anreize, mit Magna gesprochen zu werden, um diese zu beeinflussen Nein Nicht wie es war in unerwünschten Nein, nein. Wäre nicht wieder da Okay. Also, wenn Sie eine Akquisition in der Art von 7 bis 7,5 Cap Rate Bereich in Polen zu machen, was ist das Finanzierungsumfeld in diesem Markt gerne 5-Jahres-10-jährige Schulden auf diese Eigenschaften setzen oder würden Sie sehen, a zu tun Kanadischen Swap-Deal wieder Mi schauen, um mit unserer bestehenden Finanz-Philosophie fortzufahren, das ist ungesichert und tauschen zu Euro. Okay. Gerade schnell, die Begründung für die Unbesicherte im Gegensatz zu irgendetwas vor Ort zu bewältigen Was ist die Begründung dort, denke ich es - für uns ist es ein bisschen leichter Verwaltung. Theres nicht eine große Ausbreitung von unserem Ende in Bezug auf die gezielte Eigenschaft durch Eigentum. Es gibt uns ein wenig mehr Flexibilität insgesamt in Bezug auf, kenne es, schieben das Geld aus einer Corporate Cash Flow Perspektive. Genau wie eine praktische Angelegenheit, glaube ich, wed Resort zu unserem Bargeld angesichts der Größe der Investition, die wir in Polen in Betracht ziehen würden, so gibt es reichlich Liquidität. Unsere nächste Frage ist von der Linie von Alex Avery mit CIBC. Gehen Sie geradeaus. Mike, du hast über die Akquisition gesprochen, oder ich denke den Markt für Akquisitionen in Polen und dass du optimistisch bist, dass du mehr Immobilien auf den Markt bringen wirst. Können Sie einige Torposten in Bezug auf, wo Ihre Erwartung ist, dass Sie gerne sehen möchten, Granite Hebelwirkung im Laufe der Zeit, abhängig von der Suche nach der richtigen Immobilien und in der Lage, es zu erwerben Was das bedeutet in Bezug auf den Dollar-Wert Was für eine Art, ich Vermutung, einige Torposten auf Zeithorizont Ist dies ein längerfristiges Ziel, ein bestimmtes Hebelniveau oder einen bestimmten Dollarwert von Akquisitionen zu erreichen Weve war ziemlich - in der Vergangenheit ist unsere Ziel-Leverage-Ratio insgesamt in der 40-Serie. Das entspricht etwa über etwa 1 Mrd. EUR an Schuldenkapazität, ohne Eigenkapital zu erwerben. In Bezug auf den Einsatz davon, würden wir gerne das so schnell wie möglich einsetzen. Das heißt, würden werden - wie wir uns konsequent sagten, werden geduldig sein. Aber das ist der Gesamt-Dollar-Wert, der auf der Suche war und wenn es gut geht, könnten wir einen großen Teil davon zu irgendeinem Zeitpunkt einsetzen. Es ist wirklich schwer zu sagen, Alex, in Bezug auf, wenn das tatsächlich passieren wird, aber das Endergebnis ist, dass wir es aufkommen wollen. Wir wollen es - um es zu nutzen und den Wert aus der Bilanz herauszuholen, aber es ist schwierig, einen Zeithorizont darauf zu setzen. Okay, ich vermute, dass Sie die Gelegenheit in Polen bemerkt haben, falls Sie im Jahr 2017 die Möglichkeit hatten, CAD1 Milliarden in Polen zu investieren, ist das etwas, das Granit bequem mit der Erhöhung Ihrer geografischen Exposition gegenüber dem Markt hätte Geh alles in polen Ich würde nicht CAD1 Milliarden in Polen setzen. Wenn Sie im Kontext der CAD1 Milliarden schauen, würden wir - sicherlich unsere wichtigsten Märkte in Europa sein, Deutschland, die Niederlande, das Vereinigte Königreich, Polen interessant sein, aber ich werde nicht schauen, um CAD1 Milliarde in ihm zu setzen . Ebenso wollen wir ein wenig Platz für vielleicht in den USA sparen, wo wir einige sehen - dort sehen einige Chancen, wie ich auf der Wertschöpfungsseite erwähnt habe. Also, wenn wir über die 1 Milliarde US-Dollar reden, ist es nicht alles an einem Ort, das heißt, nennen Sie es, sprengen Sie es in einigen der - wo - in unseren Kernmärkten. Glaubst du, es wäre vernünftig zu erwarten, dass du in der Lage wäre, CAD1 Milliarden von Akquisitionen abzuschließen 5 Jahre ab jetzt möchte ich sagen, 5 Jahre ab jetzt, dass wir in der Lage sein, das zu knacken, ja. Es gibt keine weiteren Fragen. Wir haben noch keine weiteren Fragen, Sir. Okay, ich will nur - wir haben das Wort Polen viel gehört und ich möchte nur noch qualifizieren, nur um zu sagen, dass Polen dort ist, wo viel Volumen hereinkommt, das bedeutet nicht unbedingt, dass sie in beide Füße in Polen springen. Also, ich möchte nur diese Qualifikation machen. Das ist, wo wir den Trend sahen, wie ich schon erwähnt habe, gerade in meinen letzten Kommentaren mit Alex, sind unsere Kernmärkte Deutschland, die Niederlande oder die Betrachtung des Vereinigten Königreichs, der U. S. und würde immer noch gerne etwas in Kanada machen. Aber ich möchte nur sicherstellen, dass niemand denkt, dass er in Polen mit 1 Milliarde US-Dollar springen würde. Mit diesem, wenn theres keine weiteren Fragen, werde ich es abschließen. Vielen Dank allen. Tschüss für heute. Meine Damen und Herren, das schließt heute unsere Telefonkonferenz ab. Wir danken Ihnen für Ihre Teilnahme. Jeder hat einen guten Tag. Sie können Ihre Leitung trennen. Lesen Sie den ganzen ArtikelReal Optionen: Auf Lager und Blick vor uns Wir diskutieren die jüngsten Entwicklungen in der realen Optionen Theorie und ihre Anwendungen auf strategische Management-Forschung, untersuchen die möglichen Schwierigkeiten bei der Umsetzung von echten Optionen in Theorie und Praxis, und schlagen mehrere Bereiche für die zukünftige Forschung. Unsere Überprüfung zeigt, dass die echte Optionen Theorie wichtige Einblicke in Investitions - und Ausreiseentscheidungen sowie in die Wahl der Investitionsmodi gegeben hat. Darüber hinaus haben bereits vorhandene Forschungsstudien wesentlich dazu beigetragen, ob und wie Organisationen von echten Optionen profitieren können. Zukünftige Forschung, die sich mit Schwierigkeiten in den Anwendungen befasst, wird sowohl die Realitätstheorie als auch die Praxis im strategischen Management weiter vorantreiben. Wenn Sie Probleme beim Herunterladen einer Datei haben, überprüfen Sie, ob Sie die richtige Anwendung haben, um sie zuerst anzuzeigen. Bei weiteren Problemen lesen Sie die IDEAS-Hilfeseite. Beachten Sie, dass diese Dateien nicht auf der IDEAS-Website sind. Bitte sei geduldig, da die Dateien groß sein können. Papier von der Universität von Illinois in Urbana-Champaign, College of Business in seiner Serie Working Papers mit der Nummer 06-0114.Real Optionen: Taking Stock und Blick nach vorne University of Illinois Wir diskutieren die jüngsten Entwicklungen in realen Optionen Theorie und ihre Anwendungen auf strategisches Management Forschung, untersuchen die möglichen Schwierigkeiten bei der Umsetzung von echten Optionen in Theorie und Praxis, und schlagen mehrere Bereiche für die zukünftige Forschung. Unsere Überprüfung zeigt, dass die echte Optionen Theorie erhebliche Einblicke in Investitions - und Ausreiseentscheidungen sowie in die Wahl der Investitionsmodi gegeben hat. Darüber hinaus haben bereits vorhandene Forschungsstudien wesentlich zu unserem Verständnis beigetragen, ob und wie Organisationen von echten Optionen profitieren können. Zukünftige Forschung, die sich mit Schwierigkeiten in den Anwendungen befasst, wird sowohl die Realitätstheorie als auch die Praxis im strategischen Management weiter vorantreiben. Wir fordern künftige Generationen von Forschung, um die Auswirkungen von echten Optionen als eine aufkommende dominante konzeptionelle Linse im strategischen Management zu verbessern. Schlüsselwörter: Reale Optionen, Ungewissheit, Investitionsentscheidungen, Governance und Leistung Vorgeschlagenes Zitat: Vorgeschlagenes Zitat Li, Yong und James, Barclay E. und Madhavan, Ravi und Mahoney, Joseph T. Real Optionen: Auf Lager und Blick nach vorne. Fortschritte im strategischen Management, Vol. 24, S. 31-66. Erhältlich bei SSRN: ssrnabstract1138464 Staatliche Universität von New York bei Buffalo (E-Mail) Junge Li, Barclay James, Ravi Madhavan, Joseph Mahoney 2007 Fortschritte im strategischen Management WIRKLICHE OPTIONEN: STAKET UND BETRACHTEN Präsentation zum Thema: Junger Li, Barclay James, Ravi Madhavan, Joseph Mahoney 2007 Fortschritte im strategischen Management WIRKLICHE OPTIONEN: STOCK UND BETRACHTEN Präsentationstranskript: 1 Junger Li, Barclay James, Ravi Madhavan, Joseph Mahoney 2007 Fortschritte im strategischen Management WIRKLICHE OPTIONEN: STOCK UND BETRACHTEN DAS AUTO 2 Ein konzentrierter Bericht über die Entwicklungen in der realen Optionen Theorie und wie echte Optionen Ideen effektiv genutzt werden können Eine Diskussion über Die Vergangenheit, Gegenwart und die potenzielle Zukunft der Real Options Theorie Forschung und Literatur Real Options Defined Eine echte Option ist das Recht, in der Zukunft eine Handlung oder Entscheidung zu treffen (dh die Möglichkeit, zu machen, aufzugeben oder zu vertreten usw.) ARTIKEL ÜBERBLICK 3 Investitionsentscheidungen Implikationen von gemeinsamen realen Optionen auf Anlagestrategien Investment Mode Choices Die Effekte von realen Optionen auf Governance und Organisation Performance Implikationen Wie sichere Optionen Analyse und Verständnis beeinflussen Bewertung und Performance REVIEW OF CURRENT REAL OPTIONS LITERATUR 5 Wait-to-Invest In Fällen von Ungewissheit und hohe Unumkehrbarkeit der Investition, kann ein Unternehmen wählen, um später zu investieren, anstatt sofort Ermöglicht es Unternehmen, auf günstige Bedingungen zu warten Abbruch und Umstellung Real-Optionen-Theorie schlägt vor, dass der Wert einer Put-Option mit Rettungswert und zukünftige Unsicherheit erhöht Hinzufügen Veräußerungsüberlegungen zu NPV analysis Corporate growth Decisions made not necessarily for immediate cash flows, but for value derived from potential future benefits and returns INVESTMENT AND DIVESTMENT 6 Option Interactions Additional options increase the value of investment projects Substitutable options add flexibility to investments, increasing value Dueling options take place of each other but have differing value Options Portfolios Strategic decisions can be viewed as bundles of real options RD project portfolios can be viewed as a portfolio of options Alliances can be viewed as exploratory investments in real options INVESTMENT AND DIVESTMENT 7 Competitive Dynamics Investments are made with the industry as a whole in mind Options are weighed with first-mover advantage, competitive entry, sector monopolydominance, etc. Uncertainty and Learning In general, uncertainty increases the value of real options Two types: Exogenous resolved with time, encourages waiting prior to investing Endogenous reduced by strategic investments, reveals learning opportunities and can encourage investing Investments can be made by a firm to influence uncertainty to their advantage INVESTMENT AND DIVESTMENT 8 Choice of Investment Modes Real options can affect a firms choice in investment modes Real options weigh heavily on the make or buy decision Example - Exogenous technological uncertainty leads to a preference for equity collaboration over acquisition Collaborative Ventures Trading of real options between partners can create joint gains Optimal equity shares of a joint venture can be determined by the real options each partner holds ORGANIZATION AND GOVERNANCE 9 Valuation Risk-neutral probabilities of success are smaller for early-stage ventures positively related to the number of prior financing rounds Implied volatility is larger for early-stage ventures and are negatively related to the number of prior financing rounds Performance Implications Option pricing models may not readily apply to real investments (because of differences between real and financial options) Businesses that link small options with large strikes will perform better than those who stay small or large Firms with greater exit value and less specialized assets are worth more to investors VALUATION AND PERFORMANCE 10 Investment Real optionslearning and resources and capabilities Investment decisions from a real options perspective Exitabandonment decisions Interactions between real options and option-like projects Investment Mode Choices Governance choice and contractual issues Performance Implications Real options theory and organizational performance Cost of real options creation and exercise Firm and industry-level influences on investment performance THE FUTURE OF REAL OPTIONS RESEARCH